재건축초과이익환수제 개편, 바뀐 제도 쉽게 설명해드립니다.

재건축 초과이익환수제를 정부가 손본다고 했는데 최근에 발표를 했습니다.
재건축에 관심있거나, 투자하시는 분은 반드시 알아야 할 내용입니다.

재건축 초과이익환수제란?

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재건축을 하면 하기 전과 한 이후에 가격 차이가 생기죠. 정부가 이익의 일정 부분을 초과하면 세금을 더 매긴다는 게 이 정책의 핵심입니다.

재건축 초과이익은 어떻게 계산될까요? 재건축 총이익에서 재건축 비용과 자연스럽게 올라간 집값을 뺀 것이 재건축 초과 이익입니다.

과거에는 1인당 평균 3천만 원을 초과하면 10%~50%까지 누진세율로 과세하는 했었죠.
원래 이 제도는 2006년에 도입을 했지만,
중간에 주택시장이 침체돼서 제도 시행이 유예됐었습니다.

그러다 2018년 1월에 제도를 시행하기 시작했습니다. 2018년 1월 이후 관리처분 인가를 신청한 모든 재건축 단지가 이 제도에 해당이 됩니다.

그런데 제도의 부작용이 생겼죠.
재건축할 때 생기는 초과 발생이익을 높은 세율로 세금을 매기다 보니까,
사업을 뒤로 미루거나 일부러 지연시키는 경우가 생긴 것이죠.
결국 도심 내 주택공급이 제대로 안 되는 경우가 발생하게 됐습니다.

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재건축 초과이익 환수제도의 불만

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재건축하는 사람들 입장에서는 불만이 생깁니다.

'다른 사람들처럼 양도세 룰 다 내는데 왜 재건축하는 단지만 중간에 더 세금을 내야 하는가?'

'아직 차익을 실현되는 것도 아닌데 미리 세금을 떼 가는 것이 말이 되느냐?'

'재건축하는 아파트는 대다수 노후돼서 살기 힘든데, 그런 비용은 왜 감안을 하지 않느냐?
같은 불만들이죠.

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완화된 재건축 초과이익환수제도

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이번에 완화된 재건축 초과이익 환수제도의 주요 내용은 네 가지입니다.

1. 초과이익 기준금액을 올렸습니다.

원래 1인당 평균 3천만 원의 과세 기준을 1억 원으로 올렸습니다.
1억 원까지는 세금을 내지 않아도 봐준다는 의미겠죠.
그리고 이전에는 과세 구간을 2천만 원으로 촘촘하게 나눴는데요,
그 구간을 7천만 원으로 큼직큼직하게 나눴습니다.

2. 세금 감면 제도가 신설됐습니다.

1 주택자의 경우 준공시점 기준, 과거 6년 이상 보유하고 있었다면,
6년 이상부터 보유 기간 1년당 10%씩, 최대 50%를 감면해 줍니다.
또한 60세 이상의 사람들이, 당장 세금을 낼 수 없는 경우에는 주택을 처분하는 시점에 세금을 내도록 했습니다.

3. 집값의 비교시점이 달라졌습니다.

재건축 집값은 처음이 되는 시점이 오래되면 오래될수록 이익이 많을 것입니다.
재건축 사업 기간이 오래될수록,
그 기간 동안 물가상승, 인플레이션 같은 이유로
집값이 오를 확률이 많겠죠.

기존에는 시작 시점을 재건축 추진 위원회가 만들어질 때로 봤는데요.
이번에는 그 시작점을 다소 뒤로 연기시켰습니다.
재건축 조합이 설림 된 인가일을 기준으로 바꾼 것이죠.
또 사업기간이 너무 지연되면 최대 비교시점을 10년까지로 제한하기로 했습니다.

4. 건설사 공공 공급 확대를 유도하는 정책이 추가되었습니다.
재건축을 하는 사업자들이 기부채납 같은 공공기여를 하면 용적률을 일부 올려주기로 했습니다.

원래 서울시 같은 경우 기부채납이나 공공기여를 하면 용적률을 1.2배로 올려주는데,
이번에는 용적률을 조금 더 올려주기로 한 것입니다.

서울시의 경우, 원래 100란 면적에 재건축을 하게 되면 250 면적만큼 아파트를 만들 수 있습니다.
하지만 이번 정책으로
100중의 10을 포기해서 공공의 용도로 내주면 용적률을 3배까지 올려주기로 했습니다.
10을 포기해서 면적은 90으로 줄었지만,
3배까지 용적률을 인정해주기 때문에,
아파트를 지을 수 있는 면적은 270이 되는 것이죠.
조금 더 많은 면적의 아파트를 지을 수 있게 된 것입니다.

빈 땅뿐 아니라 아파트를 지어서 공공 기여를 할 수도 있습니다.
사업자는 공공기여를 위한 아파트를 짓고,
지은 비용을 돈을 받고 팔 수 있는 것이죠.

하지만 지금까지는 서울시에서 아파트 공공기여 대해 건설사의 이익으로 인정했습니다.
사업자 입장에서는 들어간 비용만 받고 공공기여를 한 것이지만,
서울시에서는 전체 이익으로 책정해버린 것이죠.
이런 상황에서 사업자는 굳이 공공임대나 공공분양을 할 필요가 없었습니다.
차라리 빈 땅만 내놓는 것이 유리한 것이었죠.

이번 완화 정책에서는 이 부분도 변경이 되었습니다. 아파트를 지어서 서울시에 팔게 되면,
아파트 가격만큼은 이익에서 빼주겠다고 한 것이죠.
전체 매출에서 공공기여를 한 부분만큼 이익을 빼주는 형상입니다.

정책 이후, 재건축 사업자가 공공분양이나 공공임대를 조금 더 많이 지을 수 있게 되지 않을까 하는 기대를 해보게 되는 대목입니다.

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완화된 재건축 초과이익환수제도, 부과금액별 변화

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완화된 재건축 초과 이익제도, 사람들의 기대는?

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이번 완화된 재건축 초과이익 환수제도는 얼마나 효과가 있을까요?
의견이 분분한 듯합니다.
지방 같은 경우, 초과이익을 많이 내봐야 1,2억 내던 지역의 사람들은 체감하는 효과가 클 것입니다.

하지만 서울 핵심지역 같은 경우 체감되는 세금 경감 효과는 별로일 것이라고 보고 있습니다.
여전히 세금을 많이 내야 되는 상황이죠.
'별로인데! 우린 안 할래!' 같은 반응이 나오는 지역도 있다고 합니다.

서울의 주요 재건축 단지 사람들은 이번 발표에 사실상 재건축 초과이익환수제도 자체가 없어지기를 기대했던 사람이 많았습니다.

중요한 것은
부동산에 투자하는 사람이든 그렇지 않는 사람이든, 부동산 정책이 바뀌는 내용에는 항상 관심을 가지는 것이 유리합니다.

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